Mikakati ya Kuwekeza Katika Real Estate Bila Fedha
Kuna mikakati ya uwekezaji wa mali isiyohamishika bila fedha.
Unaweza kuanza kwa kidogo kama gharama ya kadi machache ya biashara. Hii sio habari kuhusu "pesa rahisi." Ingawa kuna njia za kuanzisha katika uwekezaji wa mali isiyohamishika na tamaa yako tu na baadhi ya kisheria, si rahisi, lakini inaweza kubadilisha fedha katika mfuko wako kwa muda mfupi.
Kuna gurus kila mahali, kwenye TV, katika kuchapishwa na kwenye mtandao ambao hufundisha njia zote hizi. Unaweza kujifunza mengi kutokana na tovuti ya uwekezaji wa mali isiyohamishika, lakini kuwa makini kuhusu kulipa kwa kozi na gharama kubwa sana. Wengine wamejifunza kwa njia ngumu kwamba, bila kujali mwalimu anajua na kukufundisha kiasi gani, bado ni kwa wewe kwenda nje na kuitumia. Baadhi ya mbinu ambazo zitakuwezesha kupata fedha kutoka kwa mali isiyohamishika bila kuwa na fedha yoyote ya kuanza ni pamoja na:
- Ndege ya Uchimbaji
- Kazi
- Chaguzi za kukodisha
- Sandwich Ukodisha
- Kufungwa kwa Nyuma
Hapa ni muhtasari wa mbinu hizi, jinsi wanavyofanya kazi, na jinsi baadhi ya wawekezaji wa mali isiyohamishika wanavyotumia kwa mapato ya fedha mapema katika biashara zao za kuwekeza.
Ndege ya Uchimbaji
Kabla ya kutambua kweli thamani mbwa ndege inaweza kutoa wawekezaji wa mali isiyohamishika, hebu tuangalie ambao wawekezaji hawa ni nani. Jambo la kwanza linalokuja kwenye akili ni "flipper," kununua nyumba, kuzipanga na kuziuza kwa haraka kwa faida.
Kisha kuna mwekezaji wa muda mrefu ambaye anunua nyumba kama mali za kukodisha, akifahamu mtiririko wa fedha na shukrani kwa muda.
Aidha ya mikakati hii ya kuwekeza mali isiyohamishika inaweza kuwa na manufaa sana. Mkakati gani mteja anayechagua ni kuhusu malengo yao, temperament, na uvumilivu wa hatari.
Kuna wengi zaidi ya wawekezaji hawa huko nje kuliko watu wengi wanadhani, hasa wawekezaji wa muda mrefu wa kukodisha. Ni akina nani? Ni chache tu aina ya wasifu ulioona kwenye TV. Wengi ni watu unaowaona kila siku. Wanaweza kuwa na biashara nyingine yenye mafanikio na kuwa na fedha ambazo wanataka kuwekeza katika mali isiyohamishika.
Kuendesha biashara zao kunahitaji muda wao zaidi, na huwa na kutegemea rasilimali za jadi kama mawakala wa mali isiyohamishika ili kuwasaidia kupata mipangilio ya mali ya uwekezaji. Mara nyingi hulipa zaidi kuliko wanavyopaswa kufanya kwa ajili ya mikataba hii kama mawakala wa mali isiyohamishika wanafanya kazi nje ya hesabu nyingi za Huduma za Orodha ( MLS ). Hakuna mengi ya kubadilika kwa bei, hasa na tume katika mpango huo.
Wengi wa wawekezaji hawa wanunua mali nyingi. Je, majibu yao yangekuwaje ikiwa waliwasiliana na mtu ambaye alisema kuwa wanaweza kuwaleta mikataba ya kununua nyumbani kwa 10% hadi 40% ya chini ya fedha kuliko yale wanayokuwa wanunuzi sasa? Jibu ni rahisi, kama wanavyo katika pesa hii.
Hao chini ya kulipia nyumba, bora kurudi kwa uwekezaji (ROI) kutoka kwa mtiririko wa fedha, na kwa haraka wao wanaingia usawa.
Wao watataka mtu huyu kuwaleta mikataba. Mtu huyu anajulikana kama mbwa wa ndege. Ni kidogo kama kuwa jumla.
Kupitia kazi, utafiti na uchunguzi, mbwa wa ndege hupata wamiliki wa nyumba ambao wanahitaji kuuza na hawana uwezo au wamiliki wa nyumba wenye shida ya mikopo au kabla ya kuorodheshwa. Hiyo ni uendeshaji wa ndege, na hauhitaji fedha za kuanza, kadi tu za biashara na jitihada nyingi. Hata hivyo, inaweza kufanya mali isiyohamishika kuwekeza biashara kwa mtu wa kawaida mwenye deni kubwa na si fedha nyingi.
Wao huko nje wanatafuta mawakala wa nyumba za mali isiyohamishika hawana orodha. Kwa kweli, mbwa baadhi ya ndege wana mawakala wa mali isiyohamishika huwaongoza wakati mmiliki wa nyumba mwenye shida hajaweza kuuza. Mbwa wa ndege hutoa uwekezaji wa faida kwa mwekezaji na ada zinaweza kukimbia kati ya dola 2000 na dola 10,000 kila mwaka.
Kazi
Njia nyingine ya pesa katika uwekezaji wa mali isiyohamishika bila kutumia pesa yako mwenyewe ni kutumia kazi. Siyo mchakato ngumu lakini inahitaji kuwa mnunuzi wako amefungwa kabla ya kujifunga kwenye mkataba wa ununuzi. Unaenda kufanya mpango wako na muuzaji na kuandika mkataba wa ununuzi. Mkataba huo utaonyesha kuwa Mnunuzi ni "Jina lako na / au Anatoa."
Hii inakuwezesha kupewa mkataba kwa mtu mwingine, mnunuzi wako, bila ridhaa yoyote ya muuzaji. Wanapaswa kuwa mnunuzi wa fedha, lakini hiyo ni kawaida kesi wakati unafanya aina hizi za mikataba. Muuzaji atatambuliwa kuwa mnunuzi wako sasa ndiye mnunuzi na kwamba shughuli hiyo itaendelea kama ya kawaida kulingana na maneno ya mkataba wa ununuzi.
Kuzingatia nyingine wakati wa kugawa mikataba ni dhamana ya dhamana unayopa muuzaji. Fedha hii imewekwa na kampuni ya kichwa inachukua kufungwa, na huwezi kupata hiyo kulipwa tena. Itawahamisha mnunuzi wako. Kwa hiyo, unataka kuweka kiasi hiki chini iwezekanavyo kama bado kuna hatari ya kuwa mpango huo hautafungwa.
Ikiwa unafanya kazi kwa mara kwa mara na wanunuzi wa wawekezaji, unaweza kupata ada yako wakati unapofanya kazi ya mkataba juu yao, na usisubiri hadi kufungwa. Hata hivyo, unaweza kulipwa wakati mpango unafunga. Bila shaka, ikiwa unajiunga vizuri na wanunuzi fulani, na unaweza kuelezea mpango huo na kupata ahadi ya maneno, unaweza pia kupata pesa kali mbele kabla ya kufunga nyumba.
Chaguzi za kukodisha
Vipengele vya msingi vya mkakati wa chaguo la kukodisha ni kukodisha kwa malipo ya kila mwezi ya kukodisha na chaguo la kununua mali mwishoni mwa kipindi cha kukodisha. Hebu tufanye kupitia mfano ili kuonyesha jinsi inavyofanya kazi. Wewe ni mwekezaji ambaye anataka kumiliki nyumba kama mali ya kukodisha, lakini huna kukaa fedha za kutosha kwa malipo ya chini. Unaweza hata kuwa na alama ya mikopo ambayo ingeweza kukupa ghali sana.
Kwa njia ya masoko na ishara za bandit, matangazo ya gazeti na Craigslist au rufaa ya neno-kinywa, unapata mmiliki wa nyumba mwenye nguvu sana ambaye hawezi kuuza nyumba yake. Hebu tuangalie mfano wa mawazo. Hebu sema kwamba wamiliki wa nyumba wamekuwa na nyumba iliyoorodheshwa, lakini hawajaweza kuuza.
Nyumba hiyo ina thamani ya dola 100,000 katika soko la sasa, usawa wao wa mikopo ni $ 70,000, na malipo yao ni $ 525 / mwezi kwa kodi na bima. Mke mmoja amefunguliwa kazi, na mwingine amepata kazi bora zaidi kwa hivyo wanahitaji kuhamia hivi karibuni. Hapa ni nini mwekezaji wetu anafanya:
- Inatoa kukodisha nyumba yao kwa miaka 3 na malipo ya kukodisha sawa na malipo ya nyumba zao.
- Unawapa $ 1,500 kama malipo yasiyo ya kulipa kodi ya chaguo la kukodisha kuwa na haki, lakini sio wajibu, kununua nyumba wakati wa mwisho wa kukodisha kwa $ 80,000.
- Kwa makubaliano ya maneno, mwekezaji anatumia masoko au mbinu zingine ya kupata mpangaji kwa nyumba ambaye ni tayari kulipa dola 750 / mwezi ili kukodisha. Wao watasaini kiwango cha chini cha kukodisha mwaka mmoja.
- Wakati wa kukodisha kwa miaka 3, kodi na bima zitabaki kama / ni, pamoja na kusitishwa kwa kulipa malipo ya vitu hivi.
- Fedha nje: $ 525 x 3 kwa malipo ya kukodisha mwezi na mwisho wa mwezi na amana ya usalama = $ 1,575 + $ 1,500 kwa malipo ya chaguo la kukodisha = $ 3,075.
- Fedha katika: $ 750 x 3 kwa kwanza, mwisho & usalama amana = $ 2,250.
Hii ndiyo hali mbaya zaidi ya fedha, na mwekezaji kutoka mfukoni $ 825. Hata hivyo, wangeweza kujadiliana vizuri na muuzaji na kuahirisha amana ya usalama, au kufutwa kabisa, kuacha kiasi ambacho watakuwa nje ya mfukoni hadi dola 300.
Hii si mbaya kudhibiti nyumba hii na kufunga kwenye ununuzi unaofaa mwishoni. Tayari yenye thamani zaidi kuliko bei inayolipwa, na inawezekana kufahamu wakati wa kukodisha miaka 3. Mzunguko wa fedha wa $ 250 / mwezi utafikia dola 9,000 zaidi ya kipindi cha miaka 3. Hivyo, hata kama mwekezaji hana zoezi la kununua nyumba, wamefanya faida nzuri kwa kuzingatia kiasi kidogo cha fedha ambazo wamewekeza.
Sandwich Ukodisha
Ukodishaji wa sandwich ni kama vile jina linamaanisha: chaguzi mbili za kukodisha na mwekezaji katikati. Katika hali hii, mwekezaji anataka kuwa na fursa ya kununua mali kwa punguzo mwisho wa kipindi cha kukodisha, na wanataka kupata mpangaji ambaye anataka kununua nyumba lakini hawezi kutokana na matatizo ya mkopo au ukosefu ya fedha kwa malipo ya chini. Watu wengi katika hali hii ambao wanataka kuwa nao, wanafurahia kupata nyumba sahihi wanayoweza kununua kwa chaguo la kukodisha, wana muda wa kuboresha mkopo wao na kupata malipo ya chini pamoja.
Tutatumia mfano uliopita, lakini badala ya mpangaji wa kawaida, mwekezaji hupata mtu anayetaka kukodisha-kununua au kukodisha nyumba. Nambari zote ni sawa, isipokuwa sasa mnunuzi wa mpangaji anataka kumiliki nyumba wakati wa mwisho wa kipindi cha kukodisha cha miaka 3.
Mnunuzi wa mpangaji sasa sio tu kulipa kwanza, mwisho na usalama amana mbele, lakini pia chaguo la kukodisha malipo yasiyo ya kulipwa kwa haki ya kununua nyumba mwishoni mwa kukodisha. Pia, mnunuzi wa mpangaji anakubaliana kwamba ikiwa wananunua nyumba, bei itakuwa $ 110,000. Sasa mtiririko wa fedha kwa mwekezaji inaonekana kama hii:
- Same $ 3,075 sawa kwenda kwa muuzaji kwa chaguo la kwanza la kukodisha.
- $ 750 x 3 = $ 1,250 $ $ 1,500 kukodisha chaguo kutoka kwa mnunuzi wa mpangaji inakuja = $ 3,750.
- Mwekezaji anaweza pia kuomba malipo ya chaguo ya juu zaidi lakini alikuwa na furaha na mtiririko wa fedha wa dola 675 wakati mikataba yote mawili imesainiwa.
- Muuzaji hufanya $ 675 mbele, $ 250 / mwezi kwa miezi 34 iliyobaki (kwanza / mwisho kulipwa), na $ 30,000 faida kubwa kwa kuuza nyumba kwa $ 110,000 lakini kulipa $ 80,000 tu.
- Faida kubwa ya Mwekezaji ni $ 39,175 kwa dola za zero za fedha zao zilizowekeza.
Faida nyingine ya mkakati huu ni kwamba mnunuzi wa mmiliki anatarajia kumiliki nyumba na atachukua huduma bora. Kwa kweli, wawekezaji wengine wanazungumza kukodisha ambayo inahitaji mpangaji kulipa $ 100 au zaidi ya matengenezo yoyote. Kama bima na kodi zinapolipwa katika malipo ya awali ya mikopo, gharama ni ndogo.
Ikiwa mwekezaji anapenda kufunika misingi yote, wanaweza kulipa malipo ya mikopo ya moja kwa moja, si kuruhusu muuzaji kupata nafasi ambapo wanaweza kutoweka. Chaguzi za kukodisha na ukodishaji wa sandwich ni mikakati iliyotumiwa mara kwa mara na wawekezaji wa mali isiyohamishika kuongeza mali kwa kwingineko yao na kujenga mzunguko wa fedha kila mwezi.
Kufungwa kwa Nyuma
Familia na fujo la mikopo ambayo ilianza kufungua mwaka 2007 ilibadilisha mabadiliko mengi katika biashara na mikopo ya biashara ya mali isiyohamishika. Makampuni ya kichwa ambayo yalifanya kufungwa mara mbili na kufadhili mpango mmoja na mapato ya mwingine ni pretty sana mahali pote kupatikana sasa. Hata hivyo, kuna njia ya mali ya jumla na flip na kufungwa nyuma na nyuma bila kutumia fedha yako mwenyewe.
Bila shaka, sharti la kwanza ni kwamba una pesa yenye faida ya jumla inayowekwa. Lazima uwe na mali ya kwanza kununuliwa kwa bei nzuri, na mwekezaji tayari kununua kutoka kwako kwa faida nzuri. Faida inahitaji kuwa ya kutosha ili kufidia ada ambayo itahitajika ili utumie pesa za watu wengine kupata mpango wa kwanza kufungwa ili uweze kufunga mauzo ya pili kwa mwekezaji wako.
Fedha ya shughuli ni mchakato wa kupata mkopo wa muda mfupi sana ili kufadhili mpango mmoja na kufunga kufuatilia kuuza mali siku moja au ndani ya masaa 24 kwa kawaida. Mtayarishaji wa shughuli ataweka fedha na kampuni ya kichwa ambayo inahitajika ili kufunga mpango wa kwanza.
Mara baada ya mpango huo kufunga, unakwenda kwenye mpango wa pili, mara nyingi uliopangwa kufanyika nyuma yake. Taarifa ya kufunga ya mpango huo itaonyesha malipo kwa mkopeshaji wa fedha kwa kiasi ambacho walimilipa mpango wa kwanza pamoja na ada yao. Hii ni kawaida ya chini ya $ 2,500, na pia inaweza kutegemea asilimia ya kiasi kilichokopwa. Unapata uwiano na faida zako.