01 - Tathmini ya Uwekezaji wa Mali isiyohamishika ni Wingi na Ustahili
Nilikuwa nikiangalia uwekezaji uwezekano siku nyingine. Ilikuwa ni kitengo cha nne cha mali nyingi za familia ambazo zilikuwa zinamilikiwa mmiliki, aliyekuwa huko kwa miaka thelathini. Mmiliki alikuwa kielimu cha eclectic na kulikuwa na kila aina ya bric-brac na antique waliotawanyika kote mahali. Mahali hayakugawanyika vizuri. Kitambaa kilihitajika kubadilishwa na sakafu zimeandaliwa. Msingi uliogeuka ulikuwa ukitengenezea sakafu katika maeneo na umefanya nyufa kubwa ambazo zilipanda na kushuka kuta mbalimbali.
Nilizunguka mahali pamoja na marafiki zangu - wanandoa ambao walikuwa na nia ya kupata mali isiyohamishika. Waliandika mahali hapo kutoka wakati walipokuwa wakienda mlangoni. Lakini nilipoona wale bulges na kupasuka niliona jambo moja: pesa. Matatizo ya msingi huwaogopa wawekezaji wengi, ambayo inapungua ushindani na inaweza kupunguza bei.
Lakini jinsi ya kutathmini mpango kama huu? Au mpango wowote, kwa jambo hilo? Binafsi, mimi kuvunja masuala chini katika makundi mawili:
• Kiasi: Je! Natarajia mali kufanya kama uwekezaji? Kwa sehemu hii, ninaweza kuwapiga mahesabu ya calculator yangu, au lahajedwali langu, au programu yangu ya tathmini na kukimbia nambari fulani.
• Kustahili: Ninahitaji kujiuliza "Je, ninaweza kuifuta?" Ikiwa umekuwa kama wawekezaji wengi wa mali isiyohamishika, basi wewe ni sehemu ya timer. Hiyo inamaanisha utahitaji kukabiliana na mradi huu juu ya "kazi yako ya siku" na uidhibiti baadaye. Sehemu hii ya uchambuzi itachukua roho ya kutafuta; calculator haitakusaidia hapa.
02 - Kiasi - Running Numbers kwa kutumia Kiwango cha Cap
Binafsi, mimi huwa na kuangalia takwimu tatu muhimu wakati ninazingatia uwekezaji. Kiwango cha cap , ni ya kwanza ya zana hizi.
Kiwango cha cap ni tu mapato ya kila mwaka yaliyogawanywa na bei ya mali. Kwa miaka, wawekezaji wamekuwa wakitumia "utawala wa 1%" ambayo inasema tu kwamba mapato ya kila kodi ya kodi ya mali yanapaswa kuwa karibu 1% ya bei unayolipa kwa mali. Masoko mengine yameondoka na uwiano huu kutokana na maadili ya mali ya mawe, lakini kwa wengine, bado unaweza kupata mali zinazofaa utawala wa 1%. Kitu ambacho unapaswa kukumbuka, ingawa, ni kwamba utawala wa kidole cha 1% ni kiashiria cha haki ya kama mali hiyo itazalisha mtiririko wa kutosha wa fedha kila mwaka ili kufidia malipo ya mikopo na gharama. Hapo, bila shaka, ni vigezo vingi vinavyoingia (kutoka kodi hadi viwango vya riba kwa asilimia chini ya malipo uliyolipa) lakini ni mwanzo.
03 - Mtoko wa Fedha kama Chombo cha Tathmini cha Wingi
Sababu pekee unayojali kuhusu kiwango cha cap ni kuwa unajaribu kwa wakala rahisi kwa aina gani ya cashflow uwekezaji itazalisha. Katika kuwekeza, fedha ni mfalme - kupuuza mahesabu haya kwa hatari yako.
Kuhesabu cashflow inajenga kupanga nje ya fedha kubwa zinazopangwa (kodi, kuu, riba, gharama, nafasi, ada, matengenezo) na kulinganisha na mapato ambayo mali hutoa. Unaweza kufanya hivyo kupitia sahajedwali au kutumia mfuko wa programu ya tathmini ya mali isiyohamishika.
04 - Kiwango cha Kurudi kama Chombo Kikubwa cha Uwekezaji wa Uwekezaji
Fedha ya fedha, kwa upande wake, itawawezesha kuhesabu kiwango cha kurudi kwa mali (ROR). Kiwango cha kurudi ni kipimo cha faida; inachukua fedha ambazo mradi utazalisha dhidi ya fedha ambazo unapaswa kuweka katika mradi huo.
Utahitaji sahajedwali au programu ya tathmini ya mali isiyohamishika ili uhesabu uwiano huu. Nadhani ni muhimu sana kwa sababu inaniwezesha kulinganisha kurudi ninavyotarajia uwekezaji dhidi ya kurudi nitakavyotarajia kwa uwekezaji mwingine, uwekezaji mkubwa. Kwa mfano: ikiwa nilitumia idadi kwa ajili ya mali niliyoelezea mwanzoni mwa makala hii na kunipiga nyuma kiwango cha kurudi kwa 8% Ningependa kupita.
Ninaweza kutarajia kupata uwekezaji 8% kwenye soko la hisa (hatari ya chini, na juhudi nyingi sana). Kwa hatari na jitihada ambazo ningepaswa kuweka katika mradi huu ningependa kutarajia kiwango cha kurudi vizuri kaskazini ya 20%.
05 - Ustahili - Unaweza Kupata Mradi Umefanyika?
Kama nilivyosema hapo juu, calculator yako haitasaidia hapa. Hii ni wakati unahitaji kuangalia katika kioo na utafikiria juu ya muda gani na jitihada unayoweza kujitoa kwa mradi huo.
Tena, hebu tuangalie mradi niliyesema juu ya mwanzo wa makala hii. Hebu sema unalinganisha dhidi ya fursa sawa; familia nyingine katika eneo jingine lakini inahitaji kazi ndogo. Ungependa kuchukua nafasi hiyo juu ya fixer-juu isipokuwa moja ya pili ilitoa kiwango cha juu cha kurudi. Lakini ni kiasi gani cha juu?
Ili kuanzisha wawekezaji daima kutoa ushauri sawa: Katika eneo hili nikosea kwa upande wa tahadhari. Mradi unaoweza kufanywa ni bora zaidi kuliko moja ambayo umekwisha kuchomwa na wakati unao nusu. Pata kitu katika faraja yako ya faraja ambayo hutoa namba za heshima, zifanyeke, kisha uendelee na changamoto zaidi (na kwa matumaini zaidi) mradi wakati ujao karibu.
Hitimisho:
Uchambuzi ni sehemu ya sanaa, sehemu ya sayansi. Angalia mada nyingine katika sehemu hii kwa mawazo zaidi juu ya tathmini ya uwekezaji.
Mwandishi Chris Smith ni mwekezaji wa mali isiyohamishika, mwanzilishi wa kumbukumbu ya mtandaoni kwa wawekezaji na wataalamu wa mali isiyohamishika na amechapisha makala katika Corporate Finance Magazine, Euromoney, na Biashara Journal Network.