Inaweza pia kuhesabiwa katika miaka inayofuata kulingana na thamani iliyopangwa ya mali chini ya usawa wa mikopo. Ingekuwa uwekezaji wa sasa wa usawa ungekuwa na mali iliyobadilishwa na ongezeko lolote la thamani na kulipwa kwa mikopo.
Kwa nini kupima ROE katika miaka ijayo?
Tofauti na ROI nyingine, Kurudi kwenye mahesabu ya Uwekezaji, hii inapima kurudi kwako kwenye nambari ya kubadilisha. Fedha unazoweka katika malipo ya chini hazibadilika, lakini zaidi ya mambo mengine yanafanya, na hubadilisha kurudi kwako kwa usawa. Hiyo ni kwa sababu mabadiliko yako ya usawa. Kwanza, hebu tuangalie faida gani unayofurahia katika kumiliki mali ya kukodisha:
- Kulipa mkopo: Unapoendelea malipo ya mikopo, unalipa chini usawa wa mkopo mkuu. Usawa wako unaongezeka kwa sababu una deni kidogo kuhusiana na thamani.
- Kuthamini kwa thamani: Nyumba yako inathamini thamani kwa muda. Kwa hiyo, wakati unapunguza chini ya deni lako, unayoongeza pia kile kinachofaa. Tofauti kati ya hizi mbili ni kukua; usawa.
- Mtoko wa Fedha : Kila mwezi utakuwa benki ya fedha, pesa iliyopwa kwa kodi ambayo iko juu ya malipo na gharama za mikopo.
- Akiba ya kodi ya mapato: Dhamana ya thamani ni faida kubwa. Kila mwaka unaweza kujitoa dhidi ya mapato ya kukodisha sehemu ya thamani ya muundo kama kushuka kwa thamani. Wewe haukutumia chochote, lakini punguzo ni kama ulivyokuwa.
Hiyo ni faida za kushangaza ambazo hufanya mali isiyohamishika vizuri zaidi kuliko mali nyingine za uwekezaji. Hata hivyo, tunaona kuwa kuna wanandoa ambao wanabadili usawa wetu, ambao unakua kwa kasi. Hebu angalia mfano:
Unununua nyumba ya kukodisha kwa $ 100,000 na $ 20,000 chini. Mwaka wa ununuzi unaona kuwa ni thamani ya dola 100,000, lakini una deni $ 80,000 tu, kama una malipo ya $ 20,000 kama usawa.
Hebu sema kwamba mtiririko wako wa fedha wa kila mwaka ni $ 3,600, au $ 300 kwa mwezi juu ya mikopo na gharama. Kwa hiyo, ROE yetu ni $ 3,600 / $ 20,000, au 0.18 = 18% Kurudi kwenye Equity. Wewe ni guru wa uwekezaji!
Sasa hebu tuendelee haraka miaka kumi. Umekuwa ukitoa chini ya mikopo yako, na nyumba imejali thamani, sasa ina thamani ya $ 118,000. Usawa wako kutokana na rehani imeshuka kutoka $ 80,000 hadi $ 66,000. Sasa angalia usawa wako. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, usawa wako mpya katika mfano wetu rahisi. Sasa hebu tufanye hesabu tena kwa ROE. Unapata zaidi kidogo katika kodi, hivyo mtiririko wako wa fedha sasa ni $ 4,400 kwa mwaka. $ 4,400 / $ 52,000 = 8.5% Kurudi kwenye Equity.
Nini kimetokea? Ni rahisi, kama usawa uliongezeka ungeweza kuongezeka kwa kodi kwa haraka. Hivyo, hii bado ni uwekezaji mkubwa? Angalia kile unachoweza kufanya sasa na $ 52,000. Inaweza kuwa na muda wa kuuza na kuimarisha.